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  一、《条例》《细则》出台的背景、起草过程与重大意义、基本内容 

  背景:《物权法》于2007101日实施,根据《物权法》第十条规定,不动产实行统一登记,并授权行政法规对统一登记的范围、登记机构和登记办法作规定,2013326日国务院《关于实施机构改革和职能转变工作方案及任务分工的通知》,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度,是其中一项重要内容,2014815日国务院法制办向社会公布《不动产登记暂行条例》(草案)并征求意见,20141124日李克强总理签署了国务院656号总理令,同年1224日对外发布,201531日起实施。《细则》(国土资源部令第63号)201611日公布实施。 

  《条例》分总则、不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任、附则等六章共三十五条。《细则》分为总则、不动产登记簿、登记程序、不动产权利登记(一般规定、集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记、地役权登记、抵押权登记)、其他登记(更正、异议、预告、查封)、不动产登记资料的查询、保护和利用、法律责任、附则等,共八章108条。 

  二、不动产登记类型 

  不动产登记可分为权利登记和其他登记两类。而权利登记,依据登记的权利类型可分为:集体土地所有权登记、房屋及构筑物所有权登记、林木、森林所有权登记、建设用地使用权登记、宅基地使用权登记、耕地、林林、草原承包经营权登记、海域使用权登记、地役权登记、抵押权登记等10类。 

  三、不动产登记的客体 

  以宗地、宗海为基础,同一宗地或同一宗海上的所有不动产编入同一个登记簿;登记单元定义。如《土地登记办法》第5条第一款规定:土地以宗地为单元进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块的或者空间。《不动产单元是指权属界线固定封闭,且具有独立使用价值的空间。不动产单元应当具有唯一编码。无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产登记单元。有房屋等筑物以森林、林木定着物的土地、海域,以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭为不动产登记单元。  

  四、不动产登记的登记原则 

  登记原则:依据《细则》规定,不动产登记原则:依申请登记原则、一体登记原则、连续登记原则、属地管辖原则。依申请登记原则,就是应当按照当事人的申请进行,但法律、行政法规另有规定除外。一体原则,指房屋建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当以土地使用权、海域使用权为基础,并保持权利主体一致。法律另有规定除外。 

  五、不动产登记机构的统一与不动产登记员 

  1.不动产登记机构与其它机构的关系。不动产交易管理机构。如城乡建设局,负责房屋交易中的管理,如预售许可证、预售资金监管,房屋竣工验收备案等行政管理,有负责办理房屋登记的,具体办理的机构可能是下设的房地产交易登记中心。类似的情形。在国土部门、农业行政部门、林业行政部门和海洋行政部门管理都一样。  

  2.不动产登记员设置。 

  依据《细则》第8条规定第一款规定:“承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应熟悉相关法律法规,具备与岗位相适应的不动产方面专业知识。第二款规定,国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登记簿的不动产工作人员进行考核培训。未来我国应当建立不动产登记官制度,这是一种国家建立的职业准入制度,相当于现行的律师、法官、检察官要通过司法考试,注册会师应当通过注册会计师考试,具有很高的权威性。其他辅助性工作由一般工作人员负责。 

  六、不动产登记簿的内容、方式与法律效力、管理 

  1.定义:是指由不动产登记机构依法制作的,对某一特定地域内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的法官方记录。它是为了实现物权公示原则而建立的官方记录。通过它,不动产及其上的权利状况得以及时,准确、清晰的展示。 

  2.特征:它属于官方制作的记录;具有很强的法律效力;用于记载不动产自然状况、权利状况、限制状况及其它法定事项。属于登记资料,是不动产登记的最终成果。 

  3.编制方式有两种:以物和以人。前者多数,后者少数。比如农村土地承包经营权登记。不动产登记簿记载事项有:不动产的座落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。形式:应当采用电子介质,暂不具备条件,可以纸质介质,登记机构应明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式,采用电子介质的应进行异地备份。 

  4.效力:公信效力。《物权法》第106条。正因为具有公信效力,才会发生善意取得,才有必要设立更正登记与异议登记制度。善意取得是指不动产的占有人无权处分其占有的不动产,将该物转移给他人或为他人设立。善意取得构成要件:标的物为不动产,转让人是无权处分;受让人是善意的,以合理价格取得转让的,完成法定的物权变动的公示要求,办理了不动产登记。 

  5.管理:不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存,登记机构要做好防火、防盗、防渍、防有害生物等工作 。除法律规定或避免受损害外,不得将不动产登记簿携带出不动产登记机构。 

  七、不动产权属证书与登记证明 

  条例》第21条第2款规定:不动产登记完成的,应当依法向申请人核发不动产权属证书或登记证明。不动产权属证书或登记证明应当加盖不动产登记机构专用章,不动产权属证书或登记证明由国务院国土资源主管部门统一制作式样、统一监制、统一编号规则。根据2015215日国土资源部印发《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔201525号)规定,共有不动产权属证书应当注明“共有”字样。并注明全体共有人。共有人申请共有不动产登记的,不动产登记机构应当核发一本不动产权属证书。共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权属证书。 

  八、不动产登记的不动产登记程序;其中申请、受理与审核中的重点、难点 

  1.国家权力机关嘱托登记(查封登记、预查封登记)。2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)。201391日最高法院、最高检、公安部、国家安全部、司法部、国土部、住房建部、林业局、农业部、银监委等单位出台了《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》第5条,根据侦查犯罪的需要,公安机关可以依法查封涉案的土地、房屋等不动产。  

  2.登记一般程序:我国不动产登记具有物权变动效力,公示效力与公信效力,因此登记的真实性与准确性非常重要,而只有细致、科学、合理的登记程序,才能保证登记的真实与准确。  

  3.不予登记的情形有:《条例》第22条规定,违反法律、行政法规,存在尚未解决的权属争议的、申请登记的不动产权利超过规定期限的,法律、行政法规规定不给登记的其他情形。 

  4.依嘱托登记(特别申请登记)定义:指不动产登记机构依据有权国家机关的嘱托进行登记,它是一种申请程序中的特殊类型。登记机构依有权机关之嘱托而为的登记类型众多。包括依嘱托进行的各种处分登记,如所有权转移登记、建设用地使用权登记、抵押权设立登记等。也包括查封登记、预查封登记等限制性登记。 

  九、不动产登记信息的共享、利用与保护 

  20131120日国务院常务会议决定:一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。 

  十、不动产登记的法律责任 

  《物权法》第21条第1款规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(法释[2010]15号)第十二条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应赔偿责任。” 

《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》解读
2017-10-10 09:57  (来源:市政务服务管理办公室)
 
 
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